国智景元：特许经营景区如何支付呢？
叶文智：一种是即期支付，一次给多少钱买断，这种方式对投资商风险太大。目前据我所知，都是采取第二种分期支付的方式。
国智景元：从我们的实践来看，基本上我们现在会很冷静的客观的算出它的收入。比如现在收入1000万一年，扣除它现行运营的支出，我们最多给8年。这个价钱和不同政府谈也有不一样，就象找男朋友一样，如果是个博士，个子高，其他方面你可能就不在乎了，如果是个农民的孩子又没有学历，其他方面你肯定就要考虑了。综合因素是在变化的，各方面要权衡。政府在选择我们的时候也说，我们企业在这么多年来对景区的管理、对市场的营销策划是一个强项，他希望这样的企业进入。政府在卖景区的时候也在变化，这不是带感情色彩，而是看后期对整个市场的预见能力和操控能力有多强。不过有很多时候，我们也意识到
特许经营合同有风险。
叶文智：的确是如此。首先，有政策性的障碍。目前建设部、文物局、国土资源部等相关部委对景区景点所有权和经营权分离有很多反对的意见，特别是建设部明令禁止。但目前中国旅游资源恰恰归属这些部委管辖。第二，合同年限过长，没有固定的格式和定性的标准，变数比较大。公司不会变，但是政府管理人员变了，换得速度比较快。不到5年就一届政府，政府是集体决策，出来的想法是十几个人的意见，很难统一。直接讲，就是我们的合同遭受了政府的诚信风险。当然，社会是朝着好的方向发展，法制在不断健全，这个风险肯定会逐渐减弱。但目前仍然存在。
国智景元：您认为与政府谈判和沟通时应注意哪些事项？
叶文智：首先，人的问题必须解决，即解决原来景区管理局员工的问题。第二，老百姓的问题。景区不是独立在社会之外的，因此产权问题一定要清楚，地界一定要清楚。第三，和政府要有些约束性的条款。
国智景元：我们公司目前就在经营管理湖北的一个3A级景区——黄石东方山风景区，这些问题的确在这个景区面临过，当地居民会带着游客，绕开门票收费的地方，直接进入景点。象这样的问题会不会影响到您的收入，危险大不大？
叶文智：肯定是会有影响的。这个问题关键看你在经营市场的过程中怎么规范，对游客怎么组织，对旅游目的地怎么宣传。当游客出门的时候，心里有一个很明确的目标，我到凤凰一定要看沈从文的故居，到沱江去做船，去南方长城看棋盘。我想人们去东方山多半是冲着东方朔的名气和那比较灵的香火去的。
国智景元：您比较专注于景区的营销规划，那有没可能出现专门进行景区日常管理的公司，象房地产的物业管理公司一样？你们有没有打算请这样的公司来进行管理，专心进行策划？
叶文智：有，就象现在的酒店管理集团。我们的强项是对景区经营权的收购和目的地市场的营销，管理是我们的弱项，但这个行业的前景是非常好的。相对来说，景区的管理和酒店还有区别，景区受环境影响比较大，新疆的景区和湘西的景区肯定是不一样的，周边老百姓的意识差别很大。酒店的范围比较小，和社会相对隔离。景区管理操作起来的难度比酒店大的多。同样是景区，道教名山和佛教名山的管理及营销和受众就不一样。我看到你们正在做这样的尝试，应该来说你们的嗅觉很敏锐，景区的专业管理在中国还是十分必要的。
国智景元：您觉得选择景区的条件是什么，什么样的景区才能够接手？
