另外，我们感觉到，奥运会之后大家普遍关注的问题，奥运会之后会不会出现大的滑坡陷井呢？应该从国际经验来看，跟奥运会的举办年相比较，这个城市的客房出租率和影响客房出租率和房价的基本面，到访的旅游者，肯定会出现一些变化。比如我们感觉到，从过去举办奥运会的汉城、巴塞罗那、亚特兰大、悉尼来看，奥运会前后都有一个波动期。但是我们感兴趣的话题是什么呢？这个波动期的波幅是不一样的，待会儿我们会谈到北京会更倾向于哪一个，比如说亚特兰大波动的范围就比较弱一些。其他方面，不仅仅是奥运会，像日本举办了五次世博会，五次举办世博会的时候，都出现了会议期间高度增长，会议之后有所减弱，中国也好不应回避这种问题，但是我们可以想把我们的波幅控制在什么范围之内。
饭店产业来看，变化比较大的是巴塞罗那奥运会，在奥运会举办年份后一年下降的幅度比较大，而第二年恢复的速度也比较慢。相对运行比较平稳的是汉城奥运会，在奥运会举办前后，应该说这个市场表现是相对比较平缓的。
另外，我们感觉到这个东西究竟是什么原因呢？我们分析的结论，应该说是跟奥运举办城市它的主导饭店产业供求的主要的宏观基本面有关系，比如说这个诚实的旅游饭店业的供给和需求之间的关系，特别是在供给不动的情况下，需求是由谁来决定的，是内生的还是外生的，是由于奥运会之间拉上来的，还是之前也有类似的动向。
还有，跟所在地区和所在国家的经济增长幅度有关系。我们可以看一下过去举办奥运会几个城市所在的区域之间，它这种经济波动的情况。
我们看举办亚特兰大奥运会的，它的这种经济增长，我们来看一下图。我只想把这几个图，包括举办巴塞罗那奥运会的城市，我们看最大的区别是什么？最大的区别就是经济发展的本身运行是不稳定的，就是说在经济疲软中间靠奥运会拉动肯定会回弹。从国际经验上来看，和结合北京来看，我们认为在2008年的奥运会期间，特别是8月份前后，出租率和房价出现剧烈的波动，是国际经验所共同面临的问题，北京不可避免。因为我们不可能在奥运会之后还维持17天的房价，不可能。而且从奥运会前后的情况来看，我们感觉，出租率也好、房价也好还会出现小幅波动，但是不会大的波动，从长期来看，北京饭店业会有良好的发展前景。
另外我们感觉到，即使奥运会之后，入境旅游者的消费速度会有较大幅度回落，但是基于我们目前掌握的情况应该说不会出现这种情况，我们假设这种情况万一出现了，我们认为通过国内旅游市场的支撑，也会通过北京旅游市场，也就是产业的需求基本面，也会保持相对稳定的，但是结构上肯定会有调整。
所以我们感觉到考察北京饭店业的中长期发展，我们不能过渡强调奥运会之后的单一情况，而是要把饭店业放在北京经济早速增长，对外开放不断扩大，社会事业迅速发展的这样一个大背景下来看待，就是说北京饭店业发展所依赖的宏观基本面，更多是内生需求推动的，所以这个也是我们预计奥运会之后短期波动难延长期增长的基本客观依据。
另外，我们也通过近期对北京饭店的职业经理人做反弹做了调查了解，看一下我们这种理论上的预测和我们基于信息的预测，跟我们现实的经理人的看法是不是吻合的。我们调查的结果是这样，从今年的9月份到12月份，就是奥运会之后半年期间，一个多季度期间，我们看一下营业收入，预期从营业收入上讲，预期会下降的占到63%，大多数预期可能会有下降。从出租率来看认为也是有下降的，但是从房价预期下降的数量，就比预期出租率、营业收入下降的速度要稍微跌13个百分点，这个是我们感到很有意思的一个现象。也就是说感觉到，这个市场会有所变化，但是不同的指标上变化的速度是不一样的。当然我们再看中期的，2009年到2010年的职业经理人的预期，我们看营业收入预期不变的接近40%，预期会有所上升的占到45%，预期下降的只占到16%不到。出租率看来看，我们看预期收入增长或者不变的比例也大于下降的比例，从房价来看，长期也是走高的趋势。从2010年之后的长期趋势来看，这个效果更加明显。就是我们充分体现出市场的信心。 |
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